大阪の任意売却 住宅ローンレスキュー隊|友進ライフパートナー


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ERA地区運営委員会

2017/02/20

先日、弊社が加盟しているリクシル不動産ショップERAの関西地区運営委員会に置いて、

弊社の事業内容について報告する機会がありました。

 

加盟店の社歴や、価値観、地域やお客様に貢献するための取り組みなどを、関西地区の会員の皆様に発表いたします。

 

ERAの加盟店は、賃貸から始まり土地の購入や新築、リフォーム、建替え、相続まで一人

のお客様との出会いを大切にし、一生涯お付き合いできる地域密着型の不動産会社を目指

しております。

 

しかし順風満帆な人生ばかりではなく、病気やけが、失業や離婚など様々な事情で住宅ロー

ンの支払いに悩み苦しむ人も少なくはありません。

 

一生涯お付き合いできる地域密着型の不動産業者を目指すならば、住宅ローンの悩みなど

を相談する駆け込み寺のような存在も必要だと思います。

 

そのようなことから、弊社が取り組んでいる住宅ローンのレスキュー隊について、詳しく説

明させていただきました。

 

住宅ローンの支払いは待ったなしなので、滞納が長期化すれば競売になって家を手放さな

ければなりません。

 

一つ歯車が狂いだすと、家族の絆も薄れてしまい、夫婦げんかも絶えません。それほど住宅

ローンの問題はデリケートです。

 

家族がバラバラになる前に、家を競売で処分される前に、何とか現状を乗り切り、家を手放

さずに再出発する方法がないのか、私たちならそのことに真剣に向き合えると皆さんに伝

えることができました。

 

まずは関西地区のERA加盟店に住宅ローンの支払いで悩んでいるお客様から相談を受けた

ら、力を合わせて解決に向き合うことを共有することができました。

 

住宅ローンに関すること、不動産に関することなら一人で悩まず相談してください。

私たちだから解決できる方法を提案いたします。

経済的にも精神的にも負担が軽くなるようなお手伝いをいたします。

ERAロゴ

 

離婚と住宅ローン①

2016/09/05

今夏発刊されたプレジデント社の「離婚とお金どうなる?住宅ローン」が話題になっています。数多く寄せられた相談と合致する内容ばかりなので、身近な事例をご紹介いたします。

夢をもって結婚はしたけれど、いろんな原因で離婚をされるケースが増えてきています。

 

昔は[成田離婚]という言葉が流行しましたが、近年ではさすがに新婚旅行から戻ってすぐに離婚するケースは減ってはいるでしょうが、逆に[熟年離婚]と言われるように20年以上も連れ添った夫婦が離婚するケースが増えているようです。

 

性格の不一致や浮気、金銭問題など理由は様々ですが、どの夫婦にも共通しているのは、離婚と住宅ローンが絡むとすんなりと離婚できないという点です。

 

話し合いによる協議離婚を選択できればいいのですが、顔も見たくない、口もききたくない、数年間同じ家に住んではいるが、家庭内別居状態の夫婦もいます。

その間に入って、住宅ローンの問題を解決に導くのは大変なエネルギーは入りますが、重荷を背負って離婚するのと、少しでも気持ちが軽くなって離婚するのとでは再出発のエネルギーが違いますので、お役にたてるよう全力で解決に向けて努力しております。

 

財産は分与できますが、住宅ローンの残債をどう処理するのかが問題です。

不動産を処分して全額支払いができればいいのですが、時価評価より残債が上回っているケースが本当に多いのです。

 

特にこの7年間で、フラット35の長期で満額住宅ローンを組まれた方の相談が増えています。自宅を売却しても2000万円以上の負債が残るなど、前に進むにも後ろに戻るにも不安だらけです。

 

離婚には様々な原因がありますが、それで転落した人生を送ることのないように、様々な解決方法を紹介してまいりますので、参考にしてください。

それでは次週から紹介してまいります。

熟年離婚

お盆休みが過ぎると相談増加

2016/08/22

お盆休みが過ぎても残暑厳しい日が続いていますが、皆さんお元気でお過ごしでしょうか?

お盆期間中も、休みもなく働いている会社もたくさんございました。

金融機関は暦通りの営業ですから、サービサーや住宅金融支援機構の回収窓口も営業です。

 

弊社は年間を通して連休があまり取れないので、お盆はお休みをいただきましたが、休みの間にもサービサーからは結構連絡が入っておりました。売出価格の決定や販売活動中の物件の動向などの確認が多くありました。

 

お盆期間中も営業している販売会社も結構ありますが、今年は例年よりも反響が少なかったようです。9月以降の繁忙期に速やかな解決ができるよう今から準備を行っております。

 

住宅ローンの滞納による利息や遅延損害金の発生には、休みなど関係なくカウントされますので、できるだけ傷口が広がらないうちに、相談者・債権者双方にとってスピーディーな解決を望んでおられます。

例年、お盆休みが過ぎると相談が増えてきます。

 

ボーナス返済ができずに困ってしまうケースや、競売の申し立てをされてしまい、それが実行されると、年末年始に明け渡さなければならない場合も想定されるので、相談者の方はどうなるのかとても不安です。

 

できるだけ長く住みたい、できればそのまま住み続けたい、少しでも引越し代を確保して、安心して引越ししたいなど、相談の内容も様々です。

 

こんなケースはどうなるのか、どんな些細なことでも結構ですから、心配や不安がありましたら、まずはお電話してください。

 

裁判所からの通知や、債権者からの通知についての質問でも結構です。

 

私たちだから解決できる方法を提案いたします。

 

相談男性

管理費・修繕積立金の滞納

2016/08/04

弊社が解決する任意売却の相談件数のうち、約70%が分譲マンションの相談です。

築年数の古い分譲マンションのケースでは、旧住宅金融公庫の借り入れのみならず、年金や保証会社からの借り入れなどがあり、解決に向けて交渉する債権者の数もおのずと多くなります。

他には国税や地方税、管理組合なども債権者になるので、解決に向けて足並みをそろえるのに大変苦労することが多いのです。

一番抵当権者である公庫の回収予定金額によって、各債権者への配分も変わってきます。

2番3番抵当権者は劣後債権なので、ある程度配分は決められていますが、競売になると回収不能な状態にもかかわらず、国税や市税の取り下げに四苦八苦することが多いのです。

 

一番抵当権者が認める配分と取り下げの応諾の金額に差額が生じればそれを用意しなければいけないですし、管理費と修繕積立金以外に、ガレージや駐輪場、町会費まで滞納している方は、ある程度自己資金を用意しないと任意売却ができないのです。

 

少しでも手元にお金を残して、引越し費用の一部に充てたい気持ちはよくわかるのですが、任意売却ですべての債務が帳消しになるわけではないので、ある程度の出費も覚悟しなければならないのです。

 

以前は引越し代を認めていたのに、いろんな事情で認めないケースが増えてきました。

債権者によって引越し代を認める基準は違いますが、フラット35からの融資や、破産宣告以外は引越し代を認めないなど、ねん出がだんだん難しくなっています。

 

任意売却を取扱う不動産業者も増えてきましたが、手元にお金が残り、引っ越し代が必ずもらえるなどの甘言に誘われて、後々トラブルにならないよう気をつけてください。

四苦八苦

店舗移転のお知らせ

2016/01/12

住宅ローンのレスキュー隊 株式会社友進ライフパートナーは、平成28年1月15日より

新店舗にて営業を開始する運びとなりました。

新店舗は南海高野線堺東駅前より徒歩1分の場所となり、世界の不動産ネットワークERA LIXILグループ不動産チェーンに加盟し、よりアクティブな営業活動の拠点となるものと存じます。

お客様がじっくりと相談できるように、スペースも広く個別に相談コーナーも備えておりますので、プライバシーにも十分配慮いたしております。

住宅ローンの返済や滞納等でお困りの皆様へは、ご要望とご期待にお応えできるようにより一層「私たちだから解決できる方法」を磨いてまいりますので、お気軽にご相談してください。

新所在地

〒590-0077

堺市堺区中瓦町2-3-21 友進ビル

TEL 072-238-3800

FAX 072-238-3808

 

 

 

 

 

任意売却の訪問業者について

2015/12/16

住宅ローンの支払いや滞納等でとても困っている相談者の心の隙を巧みに突こうとする、訪問業者の悪行について、最近の事例をご紹介いたします。

 

ある相談者が弊社に訪れたのは滞納が6ヶ月を過ぎ、債権者から競売の申立てをされてしまった状態でした。

半月でも早く相談があれば、競売の申立てを回避することができたかもしれませんが、後戻りもできないので、期間入札開始まで任意売却を進めることになりました。

 

競売開始決定後は、裁判所に配当要求の抗告がされるので、それを見た業者が自宅に訪問してきます。

既に任意売却の手続きを進めているにもかかわらず、自分たちにまかせてほしいと訪問業者は必死になってくらいついてくるようです。

 

その時に訪問業者が発した言葉が信じられないくらい行儀が悪いのです。

「近日中に裁判所から、現況調査と評価のため、執行官と鑑定士が来ますので、その際にできるだけ家の中を散らかしてください。それと配管や設備の不良個所などもなくてもあるように言ってください。冬場は結露が酷いなど、できるだけ評価を下げるためにあることないこと伝えてください。」

「評価が下がれば、その分買い取り額との差額として、引越し代を70万円お支払します。」

と平気で言うそうです。

 

評価が下がればその分安く処分されて、その分残債が多く残ります。

それと債権者も裁判所もそのあたりのことは心得ていますので、ヒアリングだけで極端に評価が下がることなどありません。

最近では執行官が、相談者に対して、行儀の悪い訪問業者が多いので気をつけるよう注意を促すぐらいです。

 

訪問業者も、宅地建物取引業の免許を取得して経営しているはずです。

 

自分たちの悪行がどれほど相談者の気持ちを不安にさせ、評価額をコントロールするなど、宅建業法に抵触している自覚が乏しいと思います。

 

最近は、債権者も行儀の悪い業者を排除する傾向が強くなっていますが、これに引っかかると振り回された挙句に、競売になってしまい、家を取られるとともに精神的なダメージを受けることになります。

 

すべての案件が任意売却できるわけではありませんが、自分たちの利益を優先してこれ以上相談者の気持ちをもてあそぶのは、いい加減にしてほしいと思います。

 

嘘をついてまで評価額をコントロールするようなことを会社ぐるみでやっているとは思いたくありませんが、社員がどんな言動をしているのかを注意しないと行政処分の対象にもなるような行為だけに、経営者・経営幹部の方も気をつけるべきです。

 

特にフルコミションで訪問している営業も多いと聞きますので、やりたい放題にさせず、法令を順守するよう教育指導を徹底すべきだと感じております。

 

おなじような経験をした方がとても増えてきましたので、引越し代70万円に目をくらまさない様に気をつけてください。

 

住宅ローンの滞納や支払いでお困りごとがありましたら、弊社になんでも相談してください。

 

中古住宅流通の活性化対策

2015/10/15

日本の住宅供給は明らかに供給過剰気味です。人口はますます減少傾向にもかかわらず、毎年100万戸に近い新築住宅が供給されているので、住宅の総世帯数は6千万戸超と、国内の総世帯数を大きく上回っているようです。

 

人口減に転じることがずっと以前から分かっているのに、政府が新築に歯止めをかけるどころか、むしろ新築をあおってきたのが原因です。

 

新築を建てれば、いろんな面で経済効果があるのは事実ですが、そのつけが膨大な空き家問題になっているようでは本末転倒です。

 

空き家対策も必要ですが、人口減を無視した新築対策を改め、欧米のような中古住宅を流通させる対策が急がれています。

 

中古住宅を活性化させるためには、買主が中古住宅に抱える物件への不安などを払拭することが必要です。

その対策として、中古住宅の建物を診断し、その情報を公開することで中古住宅の安心安全な取引へとつながり、中古住宅の流通が活性化される活気ある街づくりを進めていこうとしています。

関心度が高いのが、住宅ファイル制度(ホームインスペクション、瑕疵保険、防蟻点検)です。

 

中古住宅が流通する仕組みが整うことは、任意売却にとっても朗報です。

通常、任意売却物件は買主が瑕疵を発見しても、売主にそれを担保する資力がありませんので、瑕疵については免責の契約になっています。

多少割安感があっても、任意売却物件という理由だけで購入候補から敬遠される買主がいるからです。

 

中古住宅の建物診断を行い、改修個所などあれば事前に理解することでリフォームの予算組も可能ですし、改修個所が無ければ瑕疵保険をつけておくことで買主は安心して任意売却物件を購入することができます。

 

中古住宅の流通の活性化に向けて、私たちの活躍の場はますます広がっていくでしょう。

住宅ローンの支払いや滞納等でお困りごとがあれば、私たちだから解決できる方法がありますので、なんでも相談してください。

 

空き家の任意売却

2015/10/13

最近、空き家になっている不動産の任意売却の相談が増えてきました。

ほとんどの相談者は、ローンの支払いが苦しいのだが、何とか住み続ける方法はないかという相談ですが、最近の傾向としては空き家の相談も増えてきています。

空き家の傾向としてはいろんなパターンが想定されます。

①住宅ローンが払えなくなってしまい、債権者から既に競売を申し立てられている不動産。裁判所からの調査や、競売の入札を検討する不動産会社などが自宅に訪ねてくるので、その対応が煩わしくて先に引越しをするケース。同じく、近所の方の目にさらされるのが嫌で、先に引越しするケース。

②離婚が原因で慰謝料代わりにローンを払う約束で相談者の妻と子供が住んでいたが、住宅ローンの支払いが滞ってしまい、妻と子供が出て行ってしまったケース。

③セカンドハウスに購入していたが、利用価値がなくローンの支払いだけが重く伸し掛かるケース。

④相続した不動産に評価以上の借入が残っており、遠方のため手をつけることができず、処分するケース。

最近の傾向としては、親から相続した空き家処分の相談が増えています。

すべてが任意売却の相談ではありませんが、空き家の処分はとても深刻な問題です。

今年の5月に「空き家対策特別措置法」が施工され、空き家問題の事情が変わっています。

倒壊の危険性や衛生上の問題がある空き家を、市町村が「特別空き家」に認定し、持ち主に対して改善を迫るものです。

修理などをして空き家を綺麗な状態に保たないと、固定資産税の優遇処置を受けられず、実質増税になるからです。

処分に困らない不動産なら特に問題はありませんが、立地も悪く、買い手も借りても全くつかない不動産だと、金食い虫になってしまうのです。

売れない、貸せない、税金ばかりかかる、親には申し訳ないが3重苦になる遺産だと嘆く相談者に接することも少なくありません。

大阪に住んでいると、空き家放置の問題はあまり身近に感じない方も多いようですが、この問題を意識して周りを見渡すと結構空き家のまま放置された不動産が多いことに気が付くはずです。

次回は、空き家対策を間違えると、新たな問題を引き起こすケースをご紹介いたします。

任意売却や空き家の問題なども含めて、不動産に関する事でしたら、なんでもお尋ねください。

 

中小企業経営者からの相談②

2015/09/29

最近の傾向として中小企業の経営者や、以前は経営者だったという方からの相談が増えています。

なぜ以前は経営者だった方からの相談が増えているかと言えば、事業が回らなくなり、会社を整理する方向にすでに舵を切っておられるからです。

具体的に言いますと、弁護士を通して会社と個人の自己破産の手続きを進めています。

法人ですと、申し立ての後に裁判所から破産管財人が選任されます。

破産管財人は、中立公平な立場で破産申立人の財産を精査し、換金できるものがあれば速やかにそれを現金化し、債権を届け出た債権者に対して配当をいたします。

会社の規模や債券債務の大小や換金の複雑さによって、終結するまで時間のかかり方に違いはあります。

明らかに資産が少なく負債が大幅に上回っている場合は、煩雑な事務手続きを省く為、破産申し立ての前に不動産を競売や任意売却で処分し、資産がほぼ無い状態で申立てを行うのです。

弁護士の先生は法律には精通していますが、不動産の取引や価格の妥当性については素人とあまり変わりませんので、自らが中心になって任意売却による不動産の処分を積極的には進めません。

競売で処分する方が手間もかからず、公的な手続きによる売却なので、価格や処分の方法の妥当性について大義名分が立つのです。

しかし、元経営者の立場からすると、「ボロは着てても、心は錦でありたい」

会社は倒産の憂き目にあっていますが、せめて自宅は堂々と自分の意思で売却したいというプライドがどこかにあるのです。

そのような心情を察し、長年住んだ家や、思い出がたくさん凝縮された自宅を自分の意思で良いお客様に引き渡せたら、心も救われるのです。

どんな辛い境遇でも一点の光がさすと、新しい希望が見えてくるのです。

どうか中小企業の経営者の皆さんも、一点の光を求めて、どんなことでも相談してください。

中小企業の経営者様からの相談

2015/09/16

最近の傾向として、中小企業の経営者様からの相談が増えてきました。

一般的に住宅ローンを組んで自宅を購入する場合は、自営業者よりもサラリーマンの方が、審査が通りやすいと言われています。

 

その根拠を説明いたします。

サラリーマンの場合は、勤務年数、会社の内容、過去3年間の所得、他の借入、返済割合などを参考に審査をいたしますので、審査基準に合えばスムーズに承認が出ます。

 

中小企業のオーナーは過去3年間赤字決算なら審査が厳しくなります。

日本全国中小企業の85%が赤字という統計からすると、住宅ローンの審査が通るのはごくわずかなのです。

 

サラリーマンの場合は、勤めている企業が赤字であろうが、実態のない会社や創業まもなく実績のない会社でなければ審査の基準には乗るのです。

 

すなわち赤字企業に勤めているサラリーマンなら審査は通るが、赤字企業の経営者はローンの承認が下りないということになります。

少し矛盾していますが、公務員や上場企業でない限り、これが中小企業の経営者と社員さんを取り巻く現状です。

 

中小企業のオーナー様の中には、理念を確立して社員を大切にし、事業に一生懸命取り組んでおられる方が本当に多いのですが、弊社に相談に来られる方は、とても経営に苦労されています。

 

消費動向の低下、強力なライバルの出現、人手不足、仕入れ価格の上昇など、中小企業を取り巻く環境は本当に厳しいものがあります。

 

10年20年30年と築いてきたものが、一瞬にして崩壊してしまうのです。

家族のためにも自宅だけは守りたい、何とかこの窮地を乗り越えて再建したい、そんな相談がとても増えています。

 

住宅ローンの債権者なら交渉のやり取りはある程度標準化されていますが、中小企業の場合は、日本政策金融公庫、保証協会、銀行のプロパー融資、その他金融業者などからの借入や保証人の問題なども複雑に絡み合うので、それをひも解くのはとても大変なことです。

 

しかし相談いただいた限りは、可能性を求めて最善の努力をするのが私たちの使命です。

 

相談者からヒアリングを行い、登記簿を見ればすべての変遷を理解し、対策を練ることができるのも弊社の強みです。

 

弊社だから解決できる方法を見つけることができます。

 

自営業の方もあきらめずに、経験豊富な弊社に一度相談してください。

お役に立てることがあるでしょう。